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94年毕业于四川大学经济管理系,95年开始从事股票软件的研发和销售。10多年的股市生涯中,文峰老师先后在多家公司担任高级软件讲师,并在北京.重庆.上海.昆明.等各大城市都开办过股民培训班。自己独创的《k线5步战法》和《短线实战要点分析》更是得到广大股民朋友的认可。文峰老师的股票讲究的是先从基本面为出发点.再通过软件的实盘跟踪和大盘的趋势判断后最终确定操作的策略。合作QQ:493616128

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实盘出击:浦东金桥(600639)  

2009-06-09 10:21:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金桥出口加工区(下称金桥开发区)是1990年经国家批准成立的国家级经济技术开发区,位于浦东中部,总规划面积27.38平方公里,分为金桥北区和南区两部分。经过18年的开发建设,金桥开发区已从原来的郊区农村快速崛起为上海重要的先进制造业基地和新兴的生产性服务业集聚区,成为展示浦东开发开放成果的重要窗口和上海经济发展重要的增长点,成为按国际规范运作的最成功的国家级经济技术开发区之一。

    截至2008年底,金桥开发区共引进项目912个,累计吸收投资169.6亿美元,其中合同外资64.9亿美元。2008年,金桥开发区实现工业总产值1608.2亿元,约占浦东新区的28.5%、上海市的6.3%;其中高新技术企业产值达813亿元,占比50.6%;新产品产值达778.3亿元,占比48.4%。销售收入达到2267.5亿元;税金总额达到92.1亿元。

    金桥开发区以先进制造业为立区之本,坚持高新技术产业为主导,通过龙头项目和重点项目带动产业集聚,形成了电子信息、汽车制造及零部件、现代家电、生物医药与食品加工四大主导产业的先进制造业基地。2008年四大支柱产业实现工业总产值1418.3亿元,占开发区工业总产值的88.2%。目前已有53家“2007年度《财富》世界500强”公司在金桥投资了84个项目,开发区内经认定的高新技术企业近100家。

    近年来,金桥开发区依托强大的先进制造业基础,深化推进“二次开发”,加快产业结构调整和升级,生产性服务业发展势头很好。“总部经济、研发设计、商贸营运和服务外包”成为金桥生产性服务业发展四大亮点,集聚了44家总部机构、87家研发机构、25家服务外包企业。2006年7月,“上海金桥生产性服务业集聚区”正式挂牌。2007年7月,金桥被命名为“中国服务外包基地上海示范区”。在08年金融危机背景下,公司持有物业的租金基本没有下调。同时,部分物业的出租率还出现了逆势升高。以公寓出租为例,同期上海高端公寓租金和出租率都有比较明显的下滑,公司的碧云公寓2期出租率反而从07年的80%提高到90%。我们认为可能是金桥碧云社区良好的居住环境和完善的生活配套吸引了其他区域的租客迁入碧云社区,这一优势在未来仍有望保持。厂房的出租率也有所提高,北区厂房的出租率从07年的83%提高到08年的90%,我们认为与公司对园区比较清晰的产业定位和园区的区位优势密切相关。

  土地转让项目拉低开发业务毛利率

    08年3月开盘的住宅开发项目碧云新天地已销售92%,销售均价也维持在15000元较高的水平上,我们估计其毛利率仍达到57%左右,显示了公司该住宅土地储备具有较大的盈利空间。GE的土地转让项目毛利率估计只有12%左右,拉低了开发业务的综合毛利率,使其从2007年的66%降到35%。未来如果没有低毛利的土地批租业务对当期业绩的冲击,毛利率还将会恢复到原来较高的水平。

  未来业绩提升主要来源于外生性增长

    由于公司持有物业租金水平和出租率比较稳定,而近几年公司不断在开发新的持有物业,公司未来几年业绩增长将主要依靠外生性的增长,包括在建及待建的持有物业以及住宅项目碧云新天地,业绩的增幅取决于这些项目的开发进度以及招商、销售速度,这都是在公司可以控制的范围内。主要的风险是,未来研发办公楼的租赁可能会面临到张江等其他园区类似物业较激烈的竞争。

  短期股价已合理,中长期投资者可以增持推荐价14.15元。

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